Após disparada do IGP-M, FGV lança Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), novo indicador para locação de imóveis

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Após uma série de impasses enfrentados durante a pandemia por inquilinos e proprietários de imóveis residenciais por conta da disparada do IGP-M (indexador mais usado em contratos de aluguel), o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV) lançou nesta terça-feira (dia 11) um novo índice para a locação de imóveis.

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) é voltado especificamente para o mercado imobiliário e mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais no país.

Na sua primeira divulgação, nesta terça, o IVAR desacelerou e subiu 0,66% em dezembro de 2021, ante alta de 0,79% calculada pela equipe da FGV em novembro.

Com o resultado, o indicador acumula variação negativa de 0,61% em 12 meses, fechando 2021 em queda.

Paulo Picchetti, pesquisador do Ibre/FGV e responsável pela metodologia do IVAR, destaca que a perda do poder de compra e do emprego durante a pandemia explicam a queda acumulada do IVAR em doze meses.

Já a desaceleração no mês de dezembro reflete a atual conjuntura econômica que dá sinais de piora, diz Picchetti:

— A economia vem surpreendendo sistematicamente para baixo. Conhecemos recentemente o PIB do terceiro trimestre que veio negativo e existe uma expectativa de que o PIB do quarto trimestre, se for positivo, não será nada auspicioso. E nesse meio tempo vemos indicadores de curto prazo mostrando dificuldades, com a sexta queda seguida da produção industrial e do mercado de trabalho com a Pnad Contínua.

Na passagem de novembro para dezembro, o índice desacelerou em duas das cidades de maior peso. Em São Paulo, os preços caíram de 0,78% para 0,48%. E, no Rio de Janeiro, foi de 1,46% para 1,03%. Já em Belo Horizonte e Porto Alegre o movimento foi de alta, com avanços de 1,00% para 1,17% e de 0,27% para 0,43%, respectivamente.

O índice passa a ser divulgado mensalmente pela FGV. Utiliza informações de contratos efetivamente assinados por inquilinos e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.

A ideia é que o indicador tenha maior aderência aos preços praticados no mercado imobiliário, já que o Índice de Preços ao Consumidor - Semanal (IPC-S), da FGV, e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o IPCA-15, do IBGE, têm parte das informações coletadas para medir a variação do aluguel residencial vindas de ofertas anunciadas.

O IVAR não capta valores de locações por temporada, apenas os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel.

Na comparação da variação acumulada em 12 meses, enquanto o IVAR caiu 0,61%, o subitem "aluguel residencial" do IPCA-15 e o subitem correlato do IPC-S, subiram 6,98% e 4,45%, respectivamente.

— Vemos um distanciamento na taxa acumulada em 12 meses. O IVAR conta uma história mais assertiva do que aconteceu no mercado imobiliário — diz André Braz, coordenador do Índice de Preços ao Consumidor da FGV.

Até o momento, o IVAR é uma média ponderada tendo como base dados de quatro capitais: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Isso porque, segundo o Ibre/FGV, há uma dificuldade de obter informações para todas as capitais do país.

— Essas são cidades que têm grande peso, tanto nos índices do IBGE quanto do IPC-S (da FGV). Rio de Janeiro e São Paulo são os carros-chefe desses dois indicadores, e o IVAR conta uma história mais assertiva do que aconteceu no mercado imobiliário — diz André Braz, coordenador do Índice de Preços ao Consumidor da FGV.

Considerando a tendência da variação acumulada em 12 meses, apenas São Paulo retrocedeu mais que o índice médio, registrando queda de 1,83% em dezembro. Em Porto Alegre a taxa acumulou queda de 0,35%. A maior variação interanual ficou com Belo Horizonte, com alta de 1,46%, seguida por Rio de Janeiro1, com elevação de 0,46%.

Segundo Paulo Picchetti, pesquisador do Ibre/FGV e responsável pela metodologia do IVAR, a expectativa da entidade é ampliar o número de capitais que servem de base para o indicador com a ajuda de agentes do mercado dispostos a parcerias para fornecimento dos dados.

O IVAR conta com dez mil contratos por mês nessas quatro capitais atualmente.

— Estamos abertos para receber colaborações de qualquer agente do mercado, desde que ele se disponibilize a oferecer as informações nos formatos e na qualidade que a gente estabeleceu para que o índice seja calculado de forma confiável.

As estatísticas do novo indicador serão incorporadas aos demais índices produzidos pela FGV, como o IPC-S e o IGP-10.

No início do ano passado o IBRE-FGV tornou público que estudava a criação de um novo índice para o reajuste do aluguel. O objetivo é mensurar a evolução dos preços no mercado imobiliário e assim preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais desse nicho.

Há décadas, o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) era a principal referência para correção de aluguel residencial e comercial, além de estar presente no cálculo dos reajustes de tarifas como energia e transporte público.

Em situações de alta do dólar e consequente disparada do indicador, porém, o índice que combina preços ao produtor, consumidor e da construção civil, não refletia a conjuntura do mercado imobiliário aos olhos dos proprietários e inquilinos no país. É chamado inclusive de "jabuticaba" brasileira por especialistas, já que sua composição que não é usada em nenhum outro país.

A disparada do IGP-M na pandemia, em meio ao desemprego elevado e queda na renda, levou imobiliárias a substituírem o indicador pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), como indexador para reajustes de contratos, ou a não concederem nenhum tipo de reajuste.

— O IPG-M acumulou em certo momento mais de 30% e a renda das pessoas não subiu nessa proporção, na verdade caiu. Muitos locadores se viram numa situação onde teriam que pegar de volta os seus imóveis porque os locatários não tinham como pagar. A gente acredita que o IVAR seja um refinamento importante pras informações que temos para os índices de preços e, em especial, para o índices de preços imobiliários — diz Picchetti.


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