Câmara deve votar esta semana projeto que estimula adensamento de regiões como Cosme Velho e Urca

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A atmosfera da Urca a faz parecer uma cidadezinha de passos mais lentos dentro da agitada metrópole. Mas basta um caminhão enguiçar em uma de suas ruas estreitas para a paz logo ir embora. Já no Cosme Velho, um dos diferenciais é a paisagem verde que emoldura os casarões. Chuvas torrenciais, porém, podem rapidamente se transformar numa preocupação com as encostas. São equilíbrios frágeis que moradores, arquitetos e urbanistas temem que possam ser perturbados caso se aprove, sem alterações, o novo texto — substitutivo de um original que gerou polêmica — do Projeto de Lei Complementar (PLC) 136, que deve ser votado em segunda discussão esta semana na Câmara Municipal. O estímulo ao adensamento populacional de alguns dos recantos mais bucólicos do Rio seria uma das consequências das regras propostas, afirmam os críticos do projeto.

Ele prevê a reconversão, que significa mudanças no uso e nos parâmetros de ocupação, para imóveis tombados, preservados e localizados em áreas atualmente restritas a residências unifamiliares. De autoria do Poder Executivo, alcança das casas de Santa Teresa às mansões do Joá e do Alto da Boa Vista. Em bairros como o Cosme Velho, provoca desassossego que já tem até endereço certo: acredita-se que o PLC possa facilitar os caminhos para o Parque do Boticário, um empreendimento privado em estudo que prevê construções num terreno de cerca de 70 mil metros quadrados, boa parte dele coberto pela mata, nos fundos do Largo do Boticário.

É que, na prática, o PLC 136 permite que um casarão protegido pelo patrimônio histórico, por exemplo, possa ser subdividido em diferentes unidades de moradia. Ou que um imóvel localizado numa Área de Proteção do Ambiente Cultural (Apac), como as existentes na Urca, no Leblon e no Jardim Botânico, abrigue atividades comerciais como hotéis, escolas e buffets.

E, no capítulo que gera mais controvérsia (e que também o que beneficiaria o dono do terreno do Cosme Velho), estabelece condições especais de incentivo à reconversão de edificações regularmente construídas e licenciadas em parte das Zonas Residenciais Unifamiliares (ZR-1) da cidade.

Ou seja, ao invés de abrigar uma família, os imóveis nessas áreas poderiam ser desmembrados em unidades autônomas, para o uso residencial multifamiliar, respeitando uma proporção de uma moradia a cada 300 metros quadrados de terreno. Medidas que, para alguns, abririam espaço a verdadeiros condomínios onde a flexibilização passasse a valer: precisamente, as ZR-1 das regiões administrativas (RAs) de Santa Teresa, Jacarepaguá e Botafogo, além do Alto da Boa Vista e do Grajaú; das estradas do Joá, de Jacarepaguá e do Itanhangá (todas na RA da Barra); e de trechos da Gávea.

— Com o esvaziamento econômico do Rio, entendo que muitas mansões do Alto do Boa Vista, por exemplo, entraram num processo de arruinamento avançado. Concordo em pensarmos em novos usos para esses imóveis. Mas, como está no PL, estamos falando em adensá-los com o uso multifamiliar, nas franjas do Parque Nacional da Tijuca. É para essas áreas que o Rio quer crescer? — questiona a vereadora Tainá de Paula (PT), presidente da Comissão de Assuntos Urbanos da Câmara. — Estamos permitindo o adensamento de imóveis e a subdivisão de lotes, tudo a toque de caixa, sem simulação alguma sobre o impacto ambiental, econômico ou de vizinhança.

São esses efeitos que estão no centro do debate em parte das regiões atingidas. Com mais gente circulando e morando, também se supõe mais trânsito, sobrecarga na infraestrutura de saneamento e obstáculos no escoamento das águas das chuvas, enumera o arquiteto Luiz Oliveira, conselheiro da Associação Viva Cosme Velho e morador do bairro, onde imóveis como o Solar dos Abacaxis entraria na lista dos passíveis de mudanças.

No bairro, circula o projeto do Parque do Boticário, que incluiria 35 casas no meio da mata, 20 unidades de lofts, uma pousada spa, um residencial com serviços e prolongamentos de ruas. As construções ficariam num terreno que vai da área contígua ao Largo do Boticário à Rua Almirante Alexandrino, em Santa Teresa, atravessando na encosta um trecho de ZR-1 e também de Zona de Reserva Florestal, a chamada ZE-1.

— Entendemos que a floresta que há nele faria muita falta ao bairro, mesmo se suprimida parcialmente. Sem ela, aumentaria a impermeabilização do solo. Além disso, o Cosme Velho tem uma única via de acesso. Não cabe nem adensamento nem um impacto ambiental desse porte — diz Oliveira.

Claudio Castro, diretor da Sergio Castro Imóveis, empresa responsável pela comercialização da propriedade, afirma que esse é apenas um estudo, entre outros em análise. Numa versão mais atual, avalia-se, por exemplo, a instalação ali de uma clínica e condomínio de geriatria. Castro lembra que o terreno pertence à mesma família desde 1840, e parte dele foi desapropriada para a construção do Terminal Rodoviário do Cosme Velho, o que acabou deixando a propriedade sem uma testada para a rua.

— Estamos fazendo estudos preliminares, entendendo o terreno. Não há razão para ninguém ficar preocupado — afirma Castro. — Se acontecer de poder dividi-lo em lotes, poderão ser casas parecidas com as que já tem no bairro. Vão ter área verde e a característica bucólica da região. Quem manda é a lei e o mercado.

Coordenadora da Comissão de Política Urbana do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio (CAU/RJ), Rosemary Compans manifesta preocupação com possibilidade de que sejam modificados alguns trechos de áreas de reserva florestal (ZE-1) acima da cota 100, onde já existem construções, como o Alto da Boa Vista e grande parte de Santa Teresa:

— O Cosme Velho também é totalmente ZR-1 ou ZE-1, num fundo de vale, sem possibilidade alguma de transporte de massa. Como adensar a população sem que isso seja caótico para o bairro?

Na Urca, entre o mar e o Pão de Açúcar, as aflições geradas pelo PLC 136 são parecidas. Só os imóveis preservados que poderiam ser afetados. São 258 ao todo, segundo a associação de moradores local, a Amour, predominantemente unifamiliares, além de alguns prédios residenciais multifamiliares, com poucas unidades.

Numa carta enviada aos vereadores, a entidade lembra que, desde os anos 1970, o bairro é regido por um PEU. Na década seguinte, foi considerado uma Apac e, desde 2012, é uma Zona de Amortecimento do Sítio Paisagem Carioca, tombado pela Unesco.

— Os imóveis da Urca foram preservados por seu valor de ambiência, e não por seu valor arquitetônico como no restante da cidade. São imóveis típicos da formação do bairro, que se encontram ocupados e conservados — afirma o arquiteto e urbanista Hugo Hamann, membro da Amour. — Eventuais reconversões acarretarão, irremediavelmente, um aumento populacional e de circulação de veículos no bairro, que não tem infraestrutura para absorver essa nova demanda.

Diante dos questionamentos, o secretário municipal de Planejamento Urbano, Washington Fajardo, admite mudanças no PLC para acolher demandas dos moradores. Por meio de emendas, afirma ele, todo o bairro da Urca pode ser retirado do projeto, assim como as ruas transversais do Cosme Velho. A Rua Cosme Velho, no entanto, será mantida no PLC, garante ele. De acordo com o secretário, o Alto da Boa Vista, a região da Muda, na Tijuca, o Alto Gávea, ou a Rua Novo Mundo, em Botafogo, devem ser algumas das áreas mais beneficiadas pelo 136.

— Quem sabe esses benefícios não façam os moradores da Urca e do Cosme Velho mudarem de ideia no futuro? — conclui ele.

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