Comprador de imóvel que desistir de negócio ou ficar inadimplente pode perder a casa e todo valor pago

O comprador de imóvel que ficar inadimplente poderá perder o bem e todo o valor que já tiver desembolsado para o pagamentos. Nesta quarta-feira, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou tese, a partir de recursos repetitivos, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) dos contratos imobiliários com alienação fiduciária que é atualmente a garantia mais utilizada por construtoras, incorporadoras e instituições bancárias, em substituição à hipoteca. A decisão do STJ terá que ser seguida pelos tribunais inferiores.

Para especialistas, a decisão segue uma tendência do STJ de privilegiar as empresas em detrimento do direito do consumidor. Até aqui, os compradores de imóveis que ficassem inadimplente ou desistissem do negócio podiam se valer do artigo 53 do CDC que torna nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

Com a vedação da aplicação do código, o consumidor só terá direito a alguma restituição caso haja arrecadação excedente ao valor da dívida quando o imóvel for leiloado, o que, dizem especialistas, raramente acontece.

— A lei de alienação fiduciária é boa para o mercado, pois prevê uma retomada do bem sem necessidade de ir à Justiça e um rito rápido de leilão. No entanto, é perversa para o consumidor, que se em 15 dias após notificado não regularizar o pagamento, pode ver o seu bem ir à leilão em um mês. Sem a possibilidade de aplicação do CDC, a situação só piora, pois não há nenhuma garantia de que o comprador receberá qualquer parte do valor que já tiver desembolsado, o que favorece demasiadamente as construtoras e os agentes financeiros — diz o advogado Marcelo Tapai, diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon).

Especialista em direito imobiliário, o advogado Hamilton Quirino, ressalta que diante da decisão do STJ, só ser possível acionar a Justiça se o devedor não tiver sido regulamente intimado, se a dívida cobrada estiver errada, ou já tiver sido quitada, ou qualquer razão ue possa justificar a ação:

— Diante de uma posição jurisprudencial consolidada, se o comprador vem a ter problema de liquidação do débito o melhor caminho a seguir é negociar com o credor fiduciário, para rever o financiamento e até mesmo ganhar um fôlego para negociar o imóvel pra terceiros. Acresce, a seu desfavor, que se perder o imóvel e demorar a devolver, pagará, enquanto ficar, além do condomínio, uma taxa de ocupação — acrescenta Quirino.

Apesar de admitir que a decisão é negativa para o comprador, Aloísio Santini, sócio do Villemor Amaral Advogados, ressalta que ela dá segurança jurídica ao mercado:

- Ao decidir pela prevalência da alienação fiduciária e afastar o CDC, o STJ deu maior segurança jurídica aos incorporadoras. Desde 1997, quando a lei foi criada, essa é a garantia mais segura para o credor, principalmente para empresas de desenvolvimento imobiliário - diz Santini. E acrescenta: - O consumidor deve estar bem consciente ao fazer esse tipo de contrato que se desistir ou não conseguir arcar com as prestações pode acabar sem nada.

Quirino, explica que há tres formas de financiamento para compra de imóvel: (i) sistema financeiro da habitação via hipoteca (hoje praticamente só existente no programa Minhas Casa Minha Vida); (ii) o financiamento direto com o incorporador e (iii) a alienação fiduciária.

No primeiro, diz o advogado, em caso de falta de pagamento é necessário promover execução judicial, com tramitação demorada e perda do imóvel apenas quando há leilão judicial, com arrematação por um terceiro.

No financiamento direto existe hoje a lei do distrato que prevê a perda de parte do valor pago, regulando a jurisprudência que não tinha um critério preciso e único.

A alienação fiduciária, na avaliação do especialista em direito imobiliária, é excelente para o credor e perigosa para o comprador, que só deve entrar no sistema se tiver plenas condições de arcar com o valor das prestações. Entenda: