Consumidores desistem da compra de imóveis por causa da alta nos juros do financiamento. Veja perspectivas para o mercado imobiliário em 2022

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O céu de brigadeiro do mercado imobiliário em 2021 pode não se repetir no próximo ano. A inflação e a alta dos juros prejudicam o orçamento de quem vai comprar um imóvel, e estão fazendo os consumidores repensarem os planos de comprar a casa própria. Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 17,5 bilhões em novembro de 2021. Mesmo em um ano de crise, o montante é 26,8% maior que o de novembro de 2020.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume acumulado de janeiro a novembro de 2021 atingiu R$ 189,40 bilhões, alta de 77,8% em relação a igual período do ano passado. Em número de unidades, nas modalidades de aquisição e construção, foram negociados 69,9 mil imóveis, resultado 1,7% menor que o de outubro, mas superior em 51,1% se comparado ao de novembro de 2020.

Plano de saúde:

Agora, construtoras e imobiliárias veem um freio nas vendas e no crédito ao consumidor que deseja adquirir a casa própria, por causa da disparada da inflação e da rápida ascensão da taxa básica de juros, a Selic.

As taxas de financiamento de imobiliário sofrem impacto direto dos aumentos da Selic — que iniciou 2021 em 2% e está encerrando o ano em 9,25%. Os efeitos da taxa básica de juros para o crédito imobiliário são mais sentidos no aumento da prestação mensal e ainda no cálculo do comprometimento de renda.

O economista Rodrigo Maia, de 43 anos, se planejava para adquirir um imóvel na planta neste fim de ano. Ele chegou a fazer a reserva de um na Tijuca, na Zona Norte do Rio, mas fez as contas e acabou desistindo dos seus planos.

— Do momento em que fizemos a reserva até efetivamente o lançamento do empreendimento, toda a instabilidade econômica trouxe questionamentos. Comecei a levar alguns fatores em consideração antes da aquisição, e desistimos. Especialmente a pressão inflacionária que estamos vivemos. O investimento passava a não se justificar — contou Rodrigo, que acabou fazendo um distrato com a construtora.

Gilson Oliveira, professor do MBA em Finanças do Ibmec/RJ, avalia que o aumento nas taxas do financiamento imobiliário fará as pessoas repensarem o movimento de aquisição da casa própria em 2022 ou optarem por imóveis de menor valor:

— Os compradores devem ter precaução e, preferencialmente, optar por empréstimos com juros prefixados. O valor da prestação será um pouco mais alto, mas o comprador terá previsibilidade. O cenário do ano que vem é incerto, e assumir um contrato de um longo prazo em uma taxa pós-fixada é um risco.

Recursos:

Bancos aumentam suas taxas

Apesar das sucessivas altas na taxa Selic, alguns bancos tentam segurar a elevação dos juros do financiamento imobiliário, mas a conta já começou a chegar para os consumidores. No Itaú Unibanco, por exemplo, alta foi de 7,3% para a partir de 8,3% ao ano, na taxa mínima da linha prefixada. O Santander pratica uma taxa de juros que parte de 8,99% ao ano + TR.

Com as variações da Selic, a Caixa atualizou as taxas de juros do crédito com recursos do SBPE na modalidade indexada pela TR, que partem de 8% a 8,99% ao ano. Na linha pós-fixada com correção pelo IPCA, tem taxa de 2,95% a 4,95% + IPCA. E o Banco do Brasil que tem taxas a partir de 8,99% ao ano mais TR, e oferece a quem contratar um financiamento até o fim do ano cupons para concorrer a um sorteio de até R$ 100 mil.

Na avaliação de Felipe Videira, diretor da construtora CTV, as taxas podem ter impacto negativo para o setor, mas ele lembra que em 2017, os juros cobrados no crédito imobiliário eram bem mais altos. Na ocasião, as taxas médias estavam em 10,63%.

— Com certeza, o aumento dos juros impacta o poder de compra das pessoas que buscam financiamento. Mas acreditamos que há demanda. O Banco Central aumentou a taxa de juros para conter a inflação, e era um movimento que não tinha como segurar — ressalta Videira.

Defesa do consumidor:

Lançamentos serão mais caros

Embora especialistas no mercado acreditem que o ritmo de lançamentos deve continuar no primeiro semestre de 2022, a compra de novas unidades já começou a dar sinais de arrefecimento. O número de lançamentos, no entanto, cresceu 13,6% no terceiro trimestre. Tendência similar é vista quando se leva em consideração os dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O Indicador Abrainc-Fipe, elaborado a partir da consulta com 18 empresas associadas, mostra alta de 5% em lançamentos no terceiro trimestre, enquanto as vendas caíram 11,5%.

Para Daniel Afonso, diretor da construtora D2J, os lançamentos devem continuar no ano que vem, especialmente voltados para uma demanda por imóveis maiores. Mas, segundo ele, a pressão inflacionária e os custos elevados da construção civil chegarão nos preços praticados pelas construtoras:

— O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) subindo o que torna o imóvel mais caro, e por isso o lançamento vem mais caro. As construtoras estão com estoque baixo de unidades, ou seja, a oferta reduzida e a inflação vão pressionar os preços — destaca Afonso.

Já Robson Macedo, diretor executivo da BidYou, assessoria de investimentos imobiliários, um dos reflexos da pandemia foi elevar a procura por imóveis maiores e mais confortáveis. Segundo ele, dependendo do tipo de casa ou apartamento, os aluguéis também se valorizaram:

— O ano de 2022 tende a ser complicado. Se a inflação não cair, vai ser mais mais um complicador. A inflação disparando retrai a demanda por imóveis novos e usados. A inadimplência tende a aumentar e crescem os estoque do imóvel de leilão.

Já o professor Gilson Oliveira, do Ibmec/RJ, acredita que os aluguéis residenciais já sofreram correções e não há mais muito espaço para grandes reajustes.

Anote aí:

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O que esperar do setor em 2022?

Mesmo com o aumento nos juros, o custo de financiamento ainda está em um patamar razoável comparado com o aluguel ou com o histórico. E o período de isolamento social fez as pessoas repensarem as suas formas de habitar seus lares, acreditamos que essa mudança comportamental veio para ficar, ainda que as pessoas voltem a trabalhar de forma presencial, muitas empresas aderiram ao regime híbrido, então ter um espaço para trabalhar de casa seguirá sendo uma característica essencial em um imóvel procurado, por exemplo. Em uma das nossas pesquisas que fizemos durante a pandemia com potenciais compradores mostrou que as pessoas que querem se mudar desejam sair do aluguel, silêncio, tranquilidade e segurança.

O que será melhor: vender, comprar ou alugar? A alta da Selic vai desestimular os compradores?

Nossa expectativa é que a taxa de juros fique em um patamar que ainda é razoável, principalmente comparado a períodos anteriores, da série histórica, não será um valor proibitivo. Vamos operar em um cenário de juros mais altos do que em 2021 e acreditamos que as pessoas vão continuar comprando. Vão recalcular suas finanças e encaixar dentro do orçamento, porque a demanda por imóveis segue sendo uma demanda reprimida. Também temos observado um aumento no valor dos aluguéis, o que torna a compra mais interessante em muitos casos para quem tiver condições. Outro ponto é que o custo de oportunidade de investimento do valor da venda de um imóvel subiu, então, às vezes, é melhor aceitar algum desconto na venda.

Os bancos também estão elevando suas taxas. Qual é o impacto para o mercado?

Esperamos que as taxas do crédito imobiliário não subam na mesma velocidade que a taxa de juros, em parte pela estrutura de financiamento utilizada por eles para disponibilizar o crédito imobiliário, em parte pela longa duração do empréstimo, e em parte por ser um produto interessante para os bancos fidelizarem seus clientes ao longo de muitos anos.

Qual é a tendência no Rio?

Os bairros Tijuca, Vila Isabel e Recreio têm sido os bairros mais procurados frente aos demais e nossa expectativa é que a procura continue em alta. No geral, apartamentos de até até 100m² são os mais buscados na cidade, com maior número de visitas agendadas e vendas. Nas zonas Norte e Oeste, há alta procura, tanto por quem quer comprar, quanto para quem quer vender.

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