Juros mais baixos e ampla oferta de imóveis à venda facilitam a compra da casa própria

Camilla Muniz
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Grande quantidade de imóveis à venda fez o preço do metro quadrado cair no Rio de Janeiro

O sonho da casa própria voltou a ficar mais próximo da realidade. Para quem quer adquirir um imóvel, é hora de aproveitar os cortes nos juros dos financiamentos imobiliários feitos pelos bancos desde junho e a queda de preço do metro quadrado para fechar negócio. Além disso, o número recorde de unidades ofertadas em leilões — com descontos que chegam a 70% em relação ao valor de mercado — amplia as opções de compra. Já que o momento é favorável, o especialista em imóveis do EXTRA, Seu Castelar, analisa a seguir todas as novidades para ajudar quem está à procura de um lar ou quer investir para aumentar seu patrimônio. Quem preferir conversar diretamente com ele pode até acessar o chat abaixo. Clicando lá, é possível também receber uma simulação de financiamento de acordo com seu perfil.

Impulsionada pela redução da Selic, a taxa básica de juros da economia, a diminuição dos juros para o crédito imobiliário corrigido pela Taxa Referencial (TR) vem ajudando o mercado a retomar o fôlego. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Acebip) mostram que a quantidade de imóveis financiados em setembro deste ano — 27.200 unidades — foi a maior desde setembro de 2015.

— Depois de um certo marasmo nos últimos quatro anos, agora há muita gente querendo vender imóveis, com flexibilidade para dar descontos. Como a procura ainda não aumentou tanto quanto a oferta, quem quer comprar está com mais poder de barganha nas mãos. E a queda das taxas de juros é algo que não se via há 30 anos — avaliou o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Leonardo Schneider: — Com a economia voltando a girar, a tendência é que os preços subam daqui a mais um tempo.

A economista Gabriela Campos, de 33 anos, tirou proveito da situação e comprou, há cerca de dois meses, um apartamento financiado em 30 anos.

— Eu vinha acompanhando o mercado, mas não imaginava que os juros cairiam tanto. Foi um incentivo, pela possibilidade de compra sem um dispêndio muito grande de capital próprio. Estava procurando um imóvel desde maio e já tinha achado o que eu queria. Juntei a fome com a vontade de comer — contou Gabriela, que já se mudou para a unidade de 73 m² e dois quartos: — É um usado, mas é moderno e automatizado. Se não fossem as taxas mais baixas, talvez eu optasse por um apartamento menor.

Linha IPCA tem taxas fixas menores

Uma das novidades no mercado, disponível para contratos assinados com a Caixa Econômica Federal, é o crédito imobiliário corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — que mede a inflação oficial do país — mais juros. O diferencial são as taxas fixas mais baixas do que as praticadas nas linhas com correção pela Taxa Referencial (TR). Por causa disso e da inflação baixa atualmente, essa alternativa vem sendo a escolha de muitos compradores. De acordo com o banco, de 26 de agosto — dia em que começou a operação da nova linha — ao fim de outubro, 9.850 contratos foram firmados nesta modalidade.

Até o fim do ano, o Bradesco também deverá oferecer a um grupo específico de clientes a possibilidade de financiar imóveis com juros atualizados pelo IPCA.

Ao comparar as linhas de crédito reajustadas pela TR e pela inflação, a estudante Vanessa Cunha, de 41 anos, não hesitou em ficar com a segunda opção oferecida. Ela comprou um apartamento na Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio, no início deste mês.

— A diferença no valor das prestações foi considerável. O que viabilizou a compra agora foi justamente essa taxa convidativa. Em outro caso, eu continuaria morando de aluguel — disse Vanessa, que pretende ir amortizando a dívida imobiliária para encurtar o tempo de financiamento.

Embora mais vantajoso no momento, esse tipo de crédito pode se tornar arriscado ao longo dos anos, caso a inflação suba muito, alertou a economista Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE.

Descontos em leilões e vendas diretas

Os preços em conta são o principal fator de atratividade de imóveis comercializados em leilões e vendas diretas. Segundo a administradora Patrícia Curvêlo, diretora da Investmais, a crise econômica após o período de auge do mercado imobiliário fez com que muitos compradores ficassem inadimplentes no financiamento. O resultado foi uma retomada recorde das unidades pelos bancos, que as ofertam por valores abaixo da avaliação de mercado.

Em média, os descontos são de 33% para os imóveis ainda ocupados por moradores, e de 24% para os bens vazios, de acordo com um levantamento feito pela plataforma online Resale, especializada em vendas de casas e apartamentos recuperados. Mas é possível encontrar opções com abatimentos de mais de 50% nos sites de bancos e leiloeiros. Somente a Caixa Econômica Federal tem 23.370 imóveis residenciais à venda nesse sistema. O Banco do Brasil, 3.860. Ambas as instituições admitem o pagamento financiado e o uso do FGTS para a quitação da dívida. O Bradesco realiza cerca de 30 leilões por mês, com aproximadamente 500 unidades, e concede 10% de desconto para pagamentos à vista.

Nos leilões, os concorrentes entram em uma disputa pelo imóvel até que alguém o arremate pela maior quantia. Se, após duas sessões, não houver comprador, o bem é colocado para venda direta, com valor fechado. O primeiro disposto a pagá-lo fica com o imóvel.

Como a grande maioria (88%) das unidades ainda está ocupada, o que impede o uso imediato, a compra é mais indicada para investidores, destaca o especialista em mercado imobiliário Marcelo Prata, sócio fundador da Resale. Segundo Patrícia Curvêlo, o prazo médio para desocupação, solicitada judicialmente via liminar, é de 180 dias, embora haja risco de esse tempo se estender.

Em maio, o analista de sistemas Carlos Alberto da Silva, de 53 anos, adquiriu um apartamento ocupado posto em venda direta. Pagou R$ 324 mil por um imóvel de 82 m², cujo valor de mercado é R$ 540 mil. A antiga proprietária saiu três meses depois e, agora, ele pretende alugar a unidade.

— Com o aluguel, posso ter retorno de R$ 2.400 a R$ 3.200 por mês. Hoje, não existe outro investimento quase sem risco que chegue a esse rendimento — disse.

Estoque alto com novos e usados

No mês passado, a cidade do Rio de Janeiro tinha 109.649 unidades usadas à venda, 12% a mais do que no mesmo período de 2018, de acordo com dados do Secovi Rio. O número de lançamentos imobiliários também vem crescendo e já é o maior em cinco anos: de janeiro a julho, foram 10.489 imóveis colocados no mercado pelas incorporadoras. Além disso, por causa da crise que deixaram os negócios retraídos até pouco tempo, muitas construtoras ainda estão comercializando casas e apartamentos que restaram no estoque.

Com a oferta em expansão, o preço do metro quadrado sofreu redução de 0,9% no Rio, desde o início de 2019. Considerando apenas a Zona Sul da cidade, a queda foi de 3% na comparação dos meses de janeiro e outubro, ainda segundo o Secovi Rio.

Até o fim do ano, a MRV deve lançar mais de 1.400 unidades nos bairros de Santa Cruz, Guaratiba e Bonsucesso, no Rio. A Cury iniciou as vendas de um empreendimento em Jacarepaguá e programa, para este mês, a comercialização de outro, localizado em Irajá. A Avanço tem um lançamento no Recreio dos Bandeirantes. Há oportunidades para vários perfis de compradores, dentro e fora do programa “Minha casa, minha vida”.

A tendência é que o volume de construções aumente em 2020, com a expectativa de retomada de crescimento no setor. De acordo com o economista Alexandre Frickmann, diretor comercial da BAP Administradora de Bens, adquirir um imóvel na planta costuma ser um negócio vantajoso para quem não tem pressa de se mudar. Mas é preciso estudar bem o histórico da construtora.

— É uma aposta que se faz. Por isso, é importante ver a reputação da empresa e checar se ela honra as entregas — aconselhou.

Oportunidades no Rio

Dos imóveis usados à venda até o mês passado, 80.043 unidades eram apartamentos, e 16.050, casas. Havia 11.682 coberturas, e uma minoria de 1.874 quitinetes.

As oportunidades para os compradores estão bem distribuídas entre as zonas Sul, Norte e Oeste do Rio. Apenas no Centro a oferta de unidades é baixa: somente 1.422 das mais de 109 mil existentes. Dependendo do tipo de imóvel que se procura, pode ser mais fácil encontrá-lo em uma ou outra região.

É na Zona Oeste que se consegue pagar menos pelo metro quadrado no Rio. O preço registrado na região, em outubro, foi de R$ 3.493. O valor cobrado na Zona Norte foi de R$ 5.136; na Zona Central, de R$ 7.275; na Barra e adjacências, de R$ 7.310; e na Zona Sul, de R$ 13.011.