Justiça decide que ITBI deve ser em cima do valor arrematado em imóveis leiloados

Patricia Valle
Contribuintes podem conseguir abatimento de até 50% no ITBI na justiça

O mercado de leilão de imóveis está aquecido e tem permitido a compra de casas e apartamentos com grandes descontos. Mas o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não vinha tendo abatimento. A Justiça, no entanto, tem decidido que o valor do imposto deve considerar o valor do arremate, e não o valor venal do imóvel, proporcionando uma grande economia aos contribuintes. 

Os compradores de imóveis em leilão estão questionando judicialmente o valor de ITBI cobrado pelas prefeituras sobre cima do valor venal do bem, com alíquotas que variam em cada município (3% em São Paulo e 2% no Rio de Janeiro, por exemplo). Esses contribuintes vêm conseguindo decisões favoráveis em, pelo menos, dez tribunais regionais, segundo um levantamento feito pelo escritório de advocacia Sigaud Advogados e antecipado pelo jornal "Valor Econômico". Somente no Rio de Janeiro, já houve seis decisões favoráveis entre 2016 e 2019.

Para o advogado Bruno Sigaud, isso mostra que já há uma jurisprudência formada:

— As decisões são sempre favoráveis aos contribuintes com unanimidade dos votos. As prefeituras têm recorrido, mas o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) tem negado todos os pedidos. Podemos dizer que já há uma jurisprudência sobre isso.

Em uma decisão no Tribunal Regional do Rio de Janeiro, a desembargadora Renata Machado Cotta argumentou em sua decisão que o valor venal do imóvel é o seu valor de venda, ou seja, o preço da arrematação, segundo jurisprudência pacífica do STJ:

"Como cediço, o valor venal do imóvel é o seu valor de venda, que não se confunde com o valor de mercado do bem, uma vez que este é influenciado pelas regras da dinâmica da oferta e da procura, sendo incompatível com a segurança jurídica tributária. Nesse sentido, em se tratando de aquisição de imóvel por leilão judicial, o valor venal do imóvel, ou seja, o seu valor de venda, é o preço da arrematação, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Desse modo, não merece prosperar a apelação do Município para que seja fixado como valor venal do imóvel o valor da sua avaliação judicial, mostrando-se correta a sentença ao considerar o valor da arrematação".

Dessa forma, a recomendação dos advogados para os compradores de imóvel em leilão é não pagar o ITBI e fazer um mandado judicial para que o cálculo no cartório seja feito da forma correta. No entanto, dessa forma, a pessoa fica sem a posse do imóvel até essa resolução judicial, cujo tempo depende de cada vara, mas não costuma ser muito demorado.

Quem já pagou o imposto em até 5 anos tem direito a restituição do valor, podendo pedi-lo judicialmente de acordo com o cálculo correto do imposto. No entanto, esse processo é muito mais demorado, segundo os especialistas.

Há custos judiciais para os processos, mas o valor pago a menos de imposto pode recompensar.

— Os leilões está com grandes descontos, de até 50% do valor do imóvel. Vemos que em média o valor devido é de 30% a 50% menor — afirma  Bruno Sigaud.