Leilão de imóveis: descontos podem chegar a 80% do valor; veja as vantagens e as desvantagens

Mônica Pereira e Pollyanna Brêtas
·7 minuto de leitura

É cada mais comum a realização de leilões de imóveis retomados por grandes bancos, vendidos por interesse de empresas e pessoas físicas ou postos à venda por decisão judicial. E o brasileiro está investindo cada vez mais na modalidade, que garante a compra com um desconto que pode chegar a 80%. Mas, antes de entrar num pregão, é preciso tomar cuidados. Por isso, o EXTRA reuniu oito dicas.

Os compradores de leilões vão de investidores a compradores em busca de uma boa oportunidade de adquirir a casa própria. Em geral, os pagamentos dos bens arrematados são feitos à vista, mas há opções de parcelamento e até de financiamento. Os leilões também incluem diferentes imóveis: de casas e apartamentos a escritórios, galpões, terrenos e fazendas.

De acordo com a Sold Leilões, nos últimos anos houve a democratização do acesso e o aumento interesse pela modalidade. Apenas em 2020, a empresa leiloou três mil imóveis. Nos primeiros três meses deste ano, foram 620 (sendo 150 arrematados). Os valores variaram de R$ 10 mil a R$ 20 milhões.

Andréia Tavares, diretora comercial de imóveis da Sold Leilões, recomenda que o interessado em participar de um leilão leia atentamente o edital da concorrência:

— O consumidor precisa observar se o imóvel está ocupado, ter ciência que além do valor do imóvel haverá a comissão do leiloeiro (5%) e estar atento às possíveis dívidas, como condomínio e IPTU, e às despesas de documentação. É muito importante também atentar para as condições de pagamento.

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Daiane Gomes, de 37 anos, que trabalha com decoração, comprou um apartamento na Taquara, na Zona Oeste do Rio, em janeiro de 2020, por meio de um leilão:

— Mesmo com a pandemia, eu consegui tirar a pessoa que ocupava o imóvel de forma amigável e, três meses depois, o vendi por R$ 90 mil a mais.

Essa, porém, não foi sua primeira experiência.

— Eu já tinha comprado um apartamento na região da Vila Militar, que vendi após cinco meses. Ganhei R$ 65 mil. Pretendo comprar muitos outros. Na situação em que o Brasil está, não há nada mais rentável — diz Daiane, que contou com a assessoria da Investmais.

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Como é possível participar

Para participar de um leilão de imóveis, é preciso ter mais de 18 anos e se cadastrar junto ao leiloeiro responsável, habilitando-se para dar lances. Em geral, é preciso preencher um formulário e apresentar documentos (identidade, CPF, comprovante de residência etc.), além de aceitar os termos e condições do site.

Antes de qualquer cadastramento, no entanto, é preciso checar se a página é segura. Confira o endereço eletrônico e observe se a grafia está correta. Procure saber também sobre a reputação do leiloeiro. E não pague nada adiantado.

Os pregões podem ser presenciais, mas são cada vez mais comuns as vendas on-line. Em média, os imóveis são ofertados com descontos em torno de 50% do valor de avaliação, mas o percentual pode ser maior. Há também três tipos de leilões: judiciais (por determinação de um juiz, no trâmite de uma ação, para o pagamento de uma dívida); de estoque/patrimônio (extrajudiciais, feitos por pessoas físicas ou empresas que querem vender imóveis para ter liquidez) e por falta de pagamento (extrajudiciais, feitos por instituições financeiras e/ou incorporadoras).

Oportunidade de fazer um bom negócio

Renato Coelho, de 44 anos, dono de uma incorporadora, comprou um terreno em Angra dos Reis, na Costa Verde, em setembro de 2020, com o intuito de construir casas.

— Estamos na fase de projeto. Devemos lançar o empreendimento entre agosto e dezembro. Participar de leilão não é algo que eu faça com frequência. Mas apareceu a oportunidade. Dependendo do leilão, (a transação) é mais simples, com menos risco — diz Coelho, que teve a consultoria da Bidyou Assessoria de Investimentos em toda a operação.

O valor de avaliação do terreno estava dentro esperado:

— Por isso, arrematamos na primeira praça (primeira tentativa de venda), pelo valor de R$ 2,1 milhões.

Eu recomendo o leilão, desde que a pessoa que vai participar esteja bem assessorada por alguém que tenha expertise nesse tipo de negócio. O profissional deve acompanhar todo o processo.

O que dizem os bancos

O Bradesco, por exemplo, leiloa imóveis com desconto médio de 30%. Em 2020, foram ofertados 1.600 bens. No primeiro trimestre deste ano, 450. Em geral, de 65% a 80% dos imóveis oferecidos são vendidos. Informações são obtidas em www.bradesco.com.br.

Na Caixa Econômica Federal, por ano, são leiloados cerca de 20 mil imóveis. Em 2020, ano de pandemia, foram 8.164. O valor médio de venda ficou em R$ 294 mil. No primeiro trimestre deste ano, 791 bens foram vendidos nesta modalidade. O endereço para consulta é www.caixa.gov.br/ximoveis.

Como exemplo de expansão do segmento, o Banco do Brasil (BB) registrou um crescimento de 37% nas vendas de imóveis em leilão de 2019 para 2020. Foram 566 bens arrematados, contra 775. Considerando somente os imóveis retomados, a alta foi de 51% (477 bens, em 2019, contra 719, no ano passado). Os imóveis podem ser consultados no site seuimovelbb.com.br.

Procurados, Itaú e Santander não deram informações sobre os leilões que promovem.

Fique por dentro:

Oito dicas para não cair em ciladas

Atente para os detalhes do edital

Antes de comprar um imóvel em leilão, é preciso ler bem o edital para verificar as particularidades do bem e as condições da transação.

O edital costuma informar a data do leilão, o valor mínimo, o estado de conservação, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades pelos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio.

Busque outras informações sobre o imóvel

É importante procurar informações sobre o valor de avaliação do imóvel (além do que está descrito no edital, que nem sempre é o valor real). A partir daí, estabeleça o valor máximo que está disposto a pagar. Não sei deixe levar pela empolgação.

Verifique se o bem está ocupado

Em caso afirmativo, é importante considerar que, caso seja necessário buscar a Justiça para a desocupação do imóvel, o processo pode ser longo. Há casos, inclusive, em que os moradores contestam a realização do leilão. Então, se tiver pressa em dispor do bem, talvez essa modalidade de compra não seja uma boa opção.

Vale lembrar que, ao concluir a compra num leilão, o novo proprietário ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação.

Transações pela internet

Com a pandemia e o avanço da tecnologia, cada vez mais se opta por realizar leilões pela web. Até a apresentação do imóvel é feita de forma virtual. O ideal, no entanto, se for possível, é que o interessado visite a casa ou o apartamento, de preferência acompanhado de um profissional que entenda de reformas. Assim, ele poderá avaliar a necessidade de reparos e estimar os gastos.

Observe a vizinhança

Ainda que não seja possível ir ao imóvel, é importante visitar os arredores, verificar o comércio local e os serviços disponíveis, e conversar com a vizinha, inclusive, sobre a segurança na região.

Considere todos os custos, e não apenas o valor do bem

É importante levar em conta a comissão do leiloeiro e as taxas cobradas para o registro do bem, assim como o total a pagar de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No caso do município do Rio, o percentual é de 3% sobre o valor da transação.

Procure ajuda especializada

Um imóvel pode ir a leilão por atraso no pagamento das prestações do financiamento ou por dívidas de condomínio ou IPTU. O bem, então, é retomado pelo banco ou por via judicial. Por isso, é bom consultar um advogado que ajude a levantar as dívidas do atual morador ou proprietário, assim como possíveis ações contra ele.

Faça logo o registro

Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rapidamente possível.