MP do Rio analisa constitucionalidade de operação urbana que troca parque em Inhoaíba por aumento de gabarito na Barra

O polêmico projeto de lei complementar que institui a Operação Urbana Consorciada para implantar o Parque de Inhoaíba, num terreno de 1,7 milhão de metros quadrados, em troca de permissão para construir acima dos padrões urbanísticos em nove áreas da cidade, quase todas na Baixada de Jacarepaguá, ultrapassou os muros da Câmara de Vereadores e da prefeitura. Num trecho nobre da Barra — entre a Avenida das Américas e a Lagoa da Tijuca, das imediações do Downtown até o Centro Empresarial Mario Henrique Simonsen —, por exemplo, a permuta contempla a construção de até mais quatro andares, além dos dois pavimentos e cobertura previstos pela legislação. O vereador Pedro Duarte (Novo) encaminhou requerimento ao Ministério Público estadual (MPRJ), que instaurou procedimento para analisar a constitucionalidade da proposta do Executivo, aprovada em primeira votação. O órgão expediu ofícios à Câmara de Vereadores e à Procuradoria-Geral do Município pedindo esclarecimentos.

Duarte argumenta que o projeto não atende normas do Estatuto da Cidade (lei federal nº 10.257/2001), que regula a operação e prevê a realização de audiências públicas e de estudo de impacto de vinhança nos lugares receptores de área, antes de o instrumento ser formalizado. Alega ainda que a proposição fere tanto o Plano Diretor em vigor (de 2011), como o em discussão pelo Legislativo, que definem as regiões norte e central como prioritárias para o adensamento.

— Sou a favor da flexibilização de padrões urbanísticos. Mas o assunto tem que ser discutido no lugar correto, que é na revisão do Plano Diretor ou do Plano Lúcio Costa (plano de urbanização da Baixada de Jacarepaguá). Agora, dar potencial construtivo a quem tem um terreno em Inhoaíba, boa parte dele invadido, é uma distorção — reclama o vereador.

O terreno destinado a parque pertence a Associação da Igreja Metodista, que assinou uma escritura de promessa de compra e venda, por R$ 5,6 milhões, para a Dala Participações S/A. Ocorre que a memória de cálculo do projeto, apresentada pela prefeitura aos vereadores, durante reunião, atesta que o valor nominal do terreno é de R$ 459 milhões. O secretário municipal de Coordenação Governamental, Jorge Arraes, porém, afirma que não é correto comparar os dois valores:

— O que se fez foi um estudo econômico com uma precificação desse terreno para estabelecer qual a área que poderia ser transferida. Não se trabalha com avaliação patrimonial do terreno e, sim, com o valor econômico, como se ali tivesse sendo desenvolvido um empreendimento imobiliário hipotético — justifica Arraes, acrescentando que não pode se manifestar sobre o acerto feito entre a igreja a Dalas por se tratar de uma negociação entre entes privados.

A mesma memória de cálculo estabelece que, do total do terreno, 783,6 mil metros quadrados têm potencial construtivo. O restante é de preservação, está ocupado ou invadido. E o metro quadrado médio de edificação no local foi avaliado pelo município em R$ 4.650.

— Esse valor está superestimado. Conforme o site da prefeitura, na média das transações pelo ITBI o metro quadrado em Inhoaíba é de R$ 2.200 — contesta Duarte.

Como se tratam de regiões distintas, nos lugares receptores o projeto prevê um acréscimo 148,8 mil metros quadrados em área, seja por gabarito, total de construção ou parcela de ocupação do terreno. É permitido comprar do detentor do benefício até metade dos 148,8 mil metros quadrados para usar em um único trecho. Além da Barra — exclui pontos onde só podem ser erguidas residências unifamiliares —, o projeto inclui fatias de Jacarepaguá, Itanhangá, Recreio e lindeiras ao BRT Transcarioca.

Presidente da Comissão de Assuntos Urbanos da Câmara, Tainá de Paula (PT) lembra que, em 2013, chegou a ser aprovada uma operação semelhante, que permitiu implantar o Parque Natural Municipal da Barra da Tijuca Nelson Mandela. Em três lotes do mesmo trecho incluído no novo projeto, foi autorizado aumentar o gabarito em dois pavimentos (agora, são quatro), sendo que parte do benefício ainda não foi utilizado. Tainá esclarece, porém, que as duas legislações (a em vigor e a em discussão) não podem se somar. Ou seja, um eventual comprador teria que escolher entre construir mais dois ou mais quatro andares, além dos dois fixados pelo gabarito.

— Entendo que, como existe essa lei anterior, o novo projeto está calçado na legislação. Mas considero não ser de bom tom, quase antiético, ter uma operação urbana no meio de uma discussão de um outro Plano Diretor — ressalta Tainá.

A vereadora também cita fragilidades do projeto, como a situação fundiária do terreno do parque, além da falta de estudo de impacto de vizinhança e de justificativas técnicas para a escolha dos locais que vão agregar potencial construtivo. Ela apresentou emendas para retirar alguns trechos, como o do Itanhangá e o do Parque dos Atletas, de solo frágil. Está propondo ainda que sejam regularizadas cerca de duas mil habitações que se encontram no terreno de Inhoaíba e que haja intervenções urbanísticas no entorno do parque.

Já o líder do governo, Atila Nunes (PSD), partiu em defesa da operação. E garante que ela não foge aos parâmetros legais:

— Estamos falando de um parque urbano, com projeção de ser quase o dobro do Parque Madureira, numa região carente de área de lazer. Também será preservado um parque natural. Como está hoje, existe um risco grande de haver aumento das invasões. A prefeitura deseja fazer o parque de Inhoaíba e todos os investimentos no entorno, sem necessidade de desapropriação.

O Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo do Rio (CAU/RJ) também entrou na briga. Divulgou manifesto destacando que o projeto passa ao largo do processo de revisão do Plano Diretor e fere a legislação urbanística em vigor. Coordenadora da Comissão de Política Urbana do CAU/RJ, Rose Campans fala em negligência com o planejamento e a participação social.

— A sociedade está totalmente sem acesso ao estudo. O CAU faz parte do Conselho municipal de Política Urbana (Compur), e o projeto não passou por nós. Ele não passou sequer pela Secretaria de Planejamento Urbano — reclama.

O parque urbano não ocupará os 1,7 milhão de metros quadrados. A área de visitação prevista é de 240 mil metros quadrados, beirando a Avenida Cesário e Melo, ciclovia e estações de BRT e trem de Inhoaíba. Segundo a prefeitura, beneficiará 430 mil pessoas. Terá palco, nave do conhecimento, chuveiro cascata, quadras esportivas, escola e creche municipais, escada de águas e monumento às vítimas da Covid-19.

Procuradas, a Associação da Igreja Metodista e a Dala Participações S/A não se manifestaram.

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