O que é potencial construtivo e como ele influencia os projetos de estádio de Flamengo e Vasco

Nas negociações para a construção do estádio do Flamengo, no Gasômetro, e na reforma de São Januário, um termo técnico se tornou usual. Trata-se do potencial construtivo, que caso não seja resolvido, pode inviabilizar a compra do terreno pelo rubro-negro e a modernização do estádio do cruz-maltino. O responsável por esse potencial é a Prefeitura do Rio de Janeiro, que já adiantou que pretende ajudar os clubes.

O potencial construtivo é o direito de construir em um local, o que pode fazer o terreno ter mais ou menos valor. No Gasômetro, por exemplo, que faz parte do Porto Maravilho, é permitido que se construa prédios de até 50 andares. Ou seja, na hora de avaliar o valor daquele local, esse direito é levado em consideração. E ele faz o preço ficar mais elevado do que o de um terreno onde se pode apenas construir apenas uma casa ou um prédio com menos andares.

A avaliação de quanto vale o terreno no Gasômetro (incluindo o que se pode construir nele) está sendo feita pela Caixa Econômica Federal, que é dona do fundo de investimentos proprietária do Porto Maravilha. De acordo com o próprio Eduardo Paes, prefeito do Rio de Janeiro, o valor pode passar de R$ 1 bilhão.

Entretanto, Paes se comprometeu a transferir esse potencial construtivo para outra área da cidade. Ou seja, através de um decreto, ele vai permitir que prédios de até 50 andares possam ser construídos em outra região e irá passar o local ou locais para a Caixa. Com isso, o valor de compra do terreno do Gasômetro para o Flamengo fica mais baixo e o banco não terá prejuízos.

No caso do Vasco, a lógica é parecida. Como São Januário já é um estádio próprio, o clube não precisa comprar nada, mas não tem condições financeiras de reformar o local.

Porém, onde São Januário foi erguido pode-se também construir edificações, o que obviamente não será feito ali já que o estádio está no local. A prefeitura sugere que esse potencial construtivo seja transferido para outro terreno e o repassará ao Vasco. Caberá ao clube vender esse local.

Em contrapartida, a prefeitura irá exigir que o dinheiro da venda desse terreno, que ainda não foi definido onde será, seja investido exclusivamente na reforma de São Januário. Estará vedado o uso para pagamento de dívidas e salários, por exemplo.

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