Projeto em tramitação na Câmara do Rio pode liberar construção de mais andares no antigo Hotel Leblon

A Câmara Municipal do Rio começa a discutir esta semana um novo projeto de lei complementar para legalizar não apenas puxadinhos já existentes, o que hoje já é permitido, como também acréscimos que sequer saíram do papel, em um mecanismo conhecido como “mais-valerá”. Caso a proposta seja aprovada, imóveis em pontos valorizados da Zona Sul e da Barra poderiam ganhar pavimentos adicionais.

Um possível beneficiado, como revelou o colunista do GLOBO Ancelmo Gois, seria o Leblon Office, um prédio de escritórios na Avenida Niemeyer, próximo da praia e atrás da fachada do antigo Hotel Leblon. Hoje, com apenas três pavimentos, o imóvel poderia chegar a sete andares, segundo o jornalista.

Embora o projeto fale em permitir apenas um pavimento adicional na cidade como um todo, a preocupação é que o texto possa sofrer emendas nas discussões em plenário, ampliando o benefício.

— A Zona Sul é extremamente valorizada no mercado. Conforme a localização do terreno, pode valer a pena comprar um imóvel mais antigo e construir outro prédio no lugar, mesmo só com um pavimento extra. O “pagou liberou” sem seguir regras do planejamento urbano é extremamente ruim para a cidade — diz Andrea Redondo, ex-secretária municipal de Urbanismo.

Inaugurado em 1926, o prédio do antigo Hotel Leblon foi inicialmente pensado para funcionar como um cassino de luxo. Mas, nos anos 1930, virou o primeiro motel da cidade. Até a marchinha “Deixe a Lua Sossegada”, de 1935, que tem Braguinha como um dos autores, faz uma alusão ao lugar. Quase cem anos depois da construção da estrutura original, resta apenas a fachada, que é tombada desde os anos 1990. As instalações internas foram demolidas para erguer um novo edifício de três andares, o Leblon Office.

Nos anos 1980, houve uma tentativa de adicionar mais pavimentos ao prédio. A prefeitura estudou alterar o endereço do imóvel, que receberia uma numeração nova na Avenida Visconde de Albuquerque. Mas a iniciativa não foi adiante devido à reação de moradores da região: a simples mudança permitiria erguer ali um prédio de até 11 andares, bem na encosta da Niemeyer.

Procurado pelo GLOBO, o proprietário do imóvel não retornou. Já a prefeitura informou que não recebeu qualquer pedido de licença de obras no local e que o projeto de lei complementar não teria como foco aquele imóvel.

— Queremos equalizar direitos. Por que quem fez a coisa de forma errada pode conseguir sua licença e quem quer seguir as regras desde o início não? A ideia é regularizar dentro de determinados parâmetros. Não é um vale-tudo — argumentou o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Chicão Bulhões.

De autoria do Executivo, o projeto de lei complementar começou a tramitar na Câmara em agosto. E, como O GLOBO revelou na época, foi o estopim para o arquiteto Washington Fajardo deixar a Secretaria de Planejamento Urbano, em comum acordo com o prefeito Eduardo Paes, por discordar totalmente da proposta.

— A política de regularização urbana tem que pensar a cidade como um todo. Isso tem que incluir áreas mais carentes, dando uma dimensão social e não apenas para quem pode pagar. O foco atual da discussão deveria ser a revisão do Plano Diretor, que inclusive prevê mecanismos para evitar o crescimento desordenado — disse Fajardo.

Consideradas uma fonte extra de arrecadação para o poder público, as leis de mais-valia costumam ser polêmicas por abrir exceções às regras urbanísticas. Uma das últimas, aprovada pelo ex-prefeito Marcelo Crivella em 2020, foi declarada inconstitucional pela Justiça do Rio.Integrante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), Rose Compans diz que a entidade é contra o projeto em discussão. Ela observa que, em algumas situações, como no Jardim Oceânico, na Barra da Tijuca, se aprovada, a nova lei poderá liberar um acréscimo de um andar e meio, já que metade da área superior (a cobertura) também poderia ser ocupada.