Bairro bilionário de São Paulo dá dor de cabeça a investidores

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O bairro bilionário Reserva Raposo está sendo construído no Jardim Boa Vista, na região do Butantã
O bairro bilionário Reserva Raposo está sendo construído no Jardim Boa Vista, na região do Butantã (Getty Images)
  • Fundo FIP Nova Raposo foi criado em 2017 para investir no projeto bilionário

  • Investidores alegam ser vítimas de “insider trading” e de indução ao erro por parte do fundo

  • Conjunção de fatores acabou contribuindo para desvalorização do empreendimento

O tão sonhado empreendimento controlado - de forma majoritária - pela FIP Nova Raposo, tem tirado o sono de seus investidores. Estimado em mais de R$ 5 bilhões, o Reserva Raposo, bairro planejado que seria o sonho de consumo das classes B e C na capital paulista, perdeu valor nos últimos meses. Por uma conjunção de fatores, dentre eles ter entregue apenas 1,4 mil apartamentos, ou 10% do VGV (Valor Geral de Vendas) total, e não conseguir gerar caixa na velocidade que previa, suas cotas sofreram uma depreciação de quase 64%. Comunicado foi enviado aos investidores para informar sobre os novos valores.

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Investidores se sentiram lesados

Muitos investidores que fazem parte do fundo criado em 2017 para investir no projeto Reserva Raposo - bairro planejado que está sendo construído no Jardim Boa Vista, na região do Butantã -, estão denunciando o fato à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). De acordo com a Associação Brasileira de Investidores, a Abradin, que representa esses cotistas, os mesmos foram vítimas de “insider trading” (expressão utilizada para se referir ao uso indevido de informação privilegiada) e de indução ao erro por parte do fundo.

Informações privilegiadas

As reclamações giram em torno do fato de a administração do FIP ter deixado de prestar informações importantes aos investidores, principalmente nos meses que antecederam a desvalorização das cotas. E mais, há a alegação de que fundos de investimento tenham tido acesso a informações específicas para reduzirem sua participação no capital do FIP antes disso - o que acabou não sendo compartilhada de forma igualitária com os investidores pessoas físicas. Em números, o capital do fundo atualmente está na mão de quase 300 pessoas físicas, o que corresponde a cerca de 87% do total. Segundo a BV Asset, gestora do Banco Votorantim que toca o fundo, as premissas do projeto mudaram após uma série de reveses.

O projeto em números

Estimado em R$ 5,1 bilhões, no Valor Geral de Vendas (VGV), o projeto "Reserva Raposo" está nas mãos de dois grandes grupos: o FIP Nova Raposo, que detém 55% do empreendimento, e o Grupo Rezek, que atua nos setores imobiliário e do agronegócio e possui grande parte do capital restante. Com previsão de entregar 18 mil apartamentos e 36 mil metros quadrados de área comercial, o projeto não vem correspondendo às expectativas - entregando apenas 1,4 mil apartamentos, ou 10% do VGV total, e sem gerar caixa na velocidade que era previsto.

Conjunção de fatores levou à desvalorização

De acordo com o FIP, uma ação popular de 2018 interrompeu momentaneamente as vendas e as obras do empreendimento. Aliado a isso, enquanto a alta da inflação contribuiu para um aumento significativo dos custos das obras, o salto dos juros deixou o empreendimento menos atrativo. Para piorar, pelo fato de as unidades estarem incluídas no novo programa do governo "Casa Verde Amarela", há um teto de preço, que não pode ser aumentado para servir como repasse desta elevação de custos. Pouco depois, com o início da pandemia, os sócios que faziam parte do projeto decidiram vendê-lo. Isso, no entanto, acabou não dando certo e os mesmos passaram a renegociar suas dívidas e buscar uma reestruturação societária.

Unidades do empreendimento estão incluídas no novo programa do governo
Unidades do empreendimento estão incluídas no novo programa do governo "Casa Verde Amarela" (Getty Images)

O que diz a BV Asset

Em entrevista ao O Globo, a BV Asset disse que “o cenário momentâneo, de alta nas taxas de juros e ainda com efeitos negativos da pandemia, mostra-se desfavorável para o setor imobiliário como um todo. Empresas que operam empreendimentos de baixa renda também sentiram o impacto, com queda de ações na B3 (Bolsa de Valores). Diante de condições consideradas não satisfatórias no processo de venda, a BV Asset optou por fazer um ajuste e não fechar o negócio, uma vez entendido que essa seria a melhor alternativa para o cotista”.

Vale lembrar que, durante os últimos meses, o FIP Nova Raposo mudou sua expectativa de retorno aos investidores. Se em um primeiro momento, quando conseguiu captar cerca de R$ 300 milhões - para investir no projeto Reserva Raposo -, a meta era entregar 14% ao ano acima do IPCA, inflação medida pelo IBGE, aos cotistas; o número caiu para menos da metade em 2020, sendo reduzido para apenas 6% acima do índice..

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