Um ano de Reviver: moradores contam as dores e delícias de morar no Centro, que dá sinais de uma transição

O preço do aluguel, cerca de R$ 600 por um conjugado de 30 metros quadrados, foi o primeiro atrativo para Diogo Coelho, de 38 anos, se mudar do Flamengo para o Centro do Rio. Mas logo pesou também o encantamento imediato com a vista do apartamento: do 19º andar, de um lado estão o Cristo Redentor e os Arcos da Lapa, do outro, a roda gigante do Porto. Há um mês no novo lar, agora ele descobre a cada dia mais delícias (e algumas agruras) da vizinhança. E garante não se arrepender da decisão de se juntar aos ainda poucos moradores da região — realidade, sabe ele, com perspectivas de transformações em breve com o avanço do programa Reviver Centro, cuja sanção da lei que visa a dar ares residenciais ao coração da cidade está prestes a completar um ano na próxima quinta-feira, dia 14 de julho.

Até agora, a Secretaria municipal de Planejamento Urbano contabiliza 21 empreendimentos, que somam 1.771 unidades residenciais, nascidos a partir dos estímulos criados pela nova legislação, que abrange ainda a Lapa. Desse total, 17 estão licenciados e quatro aguardam pelo documento, e a grande maioria (16) optou pela modificação de uso de imóveis existentes, o chamado retrofit, em vez de uma nova construção. Enquanto essas obras não ficam prontas, no entanto, já surgem sinais da metamorfose esperada. E quem mora no bairro enumera praticidades à espera dos futuros vizinhos, como a farta oferta de transportes e a cena cultural local.

— Com a revitalização prometida, o Centro tem tudo para melhorar. Hoje, viver aqui é muito prático. Faço a maior parte dos meus deslocamentos a pé ou de bicicleta. Chego rapidamente ao Aterro, ao metrô, às Barcas, à Lapa, à Praça Mauá e inclusive à praia — diz Diogo.

Solteiros, como Diogo, e casais sem filhos constituem a maioria de quem mora hoje no Centro. O prédio para o qual ele se mudou não está na lista dos que se beneficiaram com as regras do Reviver, mas é um exemplo da reviravolta que se busca alcançar. Localizado no Largo da Carioca, na esquina da Rua Senador Dantas com a Avenida Chile, o Condomínio Santos Vahlis foi concebido como residencial, nos anos 1960. Quando a região passou a concentrar empresas, escritórios e consultórios, a maior parte de seus 900 apartamentos foi ocupada comercialmente. Síndico desse gigante do Centro, que é quase uma minicidade, Eros Pedrosa conta que, até pouco tempo, 80% das unidades eram comerciais, bem perto de sedes de instituições importantes, como a Petrobras, o BNDES e a Caixa Econômica. Só advogados, diz ele, chegaram a ser quase 400 no edifício.

Mas vieram a pandemia, o home office e o esvaziamento do Centro, ao mesmo tempo em que o município estudava repovoar a região. Foi a virada de chave para a transição. Os antigos escritórios e salas começaram a ser mais procurados como moradia, a ponto de 60% das unidades hoje já serem residenciais. O condomínio resolveu, então, apostar nessa mudança, buscando uma valorização no cenário que se desenha.

— Atualmente, só se consegue alugar ou vender residência aqui. E estamos nos adaptando para o prédio voltar a ser essencialmente residencial. Estamos trocando os elevadores sociais, construindo uma lavanderia e uma área de lazer com academia de ginástica, com um espaço de convivência no terraço — diz Pedrosa, que afirma que os preços de venda no prédio giram perto de R$ 150 mil a R$ 200 mil, mas que a tendência é de uma valorização.

Presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), Claudio Hermolin entende que o aquecimento do mercado de usados residenciais do Centro se explica pelo próprio Reviver.

— Na hora em que se começa a ter novos empreendimentos sendo lançados no Centro, automaticamente há um aumento de venda e aluguel de imóveis do mercado secundário. É um fenômeno natural do mercado imobiliário.



No caso dos imóveis residenciais usados no Centro, os preços convidativos com relação ao restante da cidade são corroborados por um estudo feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi-Rio). Em junho, apontou o levantamento, o valor médio de aluguel estava em R$ 26,91 o metro quadrado, o que daria cerca de R$ 1,88 mil por um apartamento com 70 metros quadrados. Para comprar (média de R$ 7,675 o metro quadrado), o mesmo imóvel custaria R$ 537 mil.

Mas, enquanto a plenitude das mudanças pretendidas não é alcançada, nem tudo são flores no lugar, afirma quem já mora por ali. Diogo aponta que a região é desprovida de um supermercado perto. Ele precisa ir à Praça Pio X, próximo à Candelária, ou à Rua Riachuelo, na Lapa, para fazer compras. Jornalista esportivo, ele também conta não se sentir seguro para chegar à noite, quando o Largo da Carioca fica mais deserto, vindo dos jogos no Maracanã. Mas o principal flagelo, diz ele, é a grande quantidade de moradores de rua.

A desigualdade social e a sensação de insegurança à noite e nos fins de semana também são os pontos negativos que chamaram atenção do mineiro Andrick Rodrigues, de 21 anos, ao chegar ao Rio para morar, há quatro meses. De Carmópolis de Minas, cidade de 20 mil habitantes, para o Largo da Carioca, ele tem receio, por exemplo, de sair de casa à noite para um simples lanche na rua.
— Mas a balança pesa mais para as vantagens — diz Andrick, que também trabalha no bairro. — Vejo que pessoas que trabalham comigo, moradoras da Baixada ou mesmo de Niterói, que enfrentam duas horas no ir e vir para casa. Eu levo dez minutos caminhando. Isso significa qualidade de vida. Nesse tempo em que meus colegas estão se deslocando, eu já fiz várias atividades.

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Já na Avenida Beira-Mar, perto do Aeroporto Santos Dumont, Marcela Soares, de 28 anos, cita o fato de ter o VLT na porta de casa, no caso um apartamento de dois quartos amplo, que divide com amigas, a um preço mais acessível do que pagaria em outros bairros. Diferentes modais de transporte a alguns passos de casa também é o grande benefício citado por Michel Barros, de 39 anos, morador do Largo da Carioca. Mas não é a única vantagem. Ele aponta ainda a proximidade de museus, centros culturais e teatros; grandes áreas de lazer, como a Praça Mauá e o Boulevard Olímpico; eventos semanais, como o Samba da Ouvidor; e também a oferta de consultórios médicos, hospitais e clínicas da família nas redondezas.

— Tanto que meu sonho hoje é trazer minha mãe, que vive em Duque de Caxias, para vir morar no Centro. Aqui, conseguiria acompanhá-la ao médico sem nem precisar de transporte - diz Michel, que da academia de ginástica à barbearia, passando pelos restaurantes, afirma que, ao longo do tempo, descobriu tudo de que precisa perto de casa.
Para melhorar essa experiência, Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, confirma o que atuais moradores já explicitam. Ele entende que o caminho para que a vertente residencial se consolide é levar segurança e vida para o lugar:

— É preciso mais dinâmica, gente palpitando, eventos culturais, padaria, shopping, centro comercial, escola.

Marcos Saceanu, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), tem uma avaliação parecida:

— O que vejo é uma necessidade de o carioca passar a frequentar e descobrir o Centro. E, para isso, os setores público e privado precisam ajudar, promovendo e divulgando eventos.

O secretário de Planejamento Urbano, Washington Fajardo, conta que a pasta, junto com a de Governo e Integridade Pública, está desenvolvendo uma plataforma na internet voltada justamente para eventos no Centro:
— É meio como um Tinder de eventos. É para conectar as pontas. Ou seja, quem quer realizar e quem quer apoiar, os patrocinadores.

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Quanto a serviços privados, Fajardo está convencido de que eles vão surgir à medida em que os moradores cheguem. Ele lembra anúncio feitos recentemente sobre a abertura de um supermercado, na Rua Sete de Setembro, e de um bar na Rua da Carioca. Do ponto de vista cultural, diz que tem dialogado com dirigentes de espaços e com a Secretaria de Cultura. Novas escolas, segundo ele, não são necessárias neste momento:

— Existem escolas na região que conseguem atender à necessidade. A gente ainda não tem um quadro democrático que demande o investimento em escola nova no Centro.

Fajardo lembra que o Reviver licenciou em um ano mais do que as 1.200 unidades habitacionais aprovadas em uma década para a região. O programa, diz, conseguiu "romper a inércia de não ter moradia no Centro".

— Existe um componente de cultura urbana que é fundamental. A sociedade está começando a ver o Centro com outros olhos. Os prédios estão vendendo, e famílias saindo da Zona Norte, de Jacarepaguá para o Centro.

Em função das taxas pagas para erguer empreendimentos do Reviver, o secretário conta que a prefeitura começa a ter capacidade para fazer investimentos. Está estudando, por exemplo, melhorias em cortiços e preparando um edital do Pró-Apac para a região, em que o município apoia projetos de restauração de imóveis tombados ou preservados. O maior desafio, segundo ele, é garantir ordenamento e conservação melhores para o espaço público.

Esse é um dos caminhos, de acordo com o presidente do Sindicato dos Lojistas do Município do Rio (Sindilojas-Rio), Aldo Gonçalves. Ele concorda que a chegada de moradores atrai o comércio e os serviços. No entanto, destaca que é preciso mais para estimular os empresários a manter e abrir novos negócios:

— Todas as grandes cidades do mundo têm pessoas que moram no Centro, o que revitaliza o comércio. No caso do nosso Centro, precisamos ainda que o estado regulamente a recente lei que reduz o ICMS e oferece outros benefícios para o comércio (a lei atinge também a Região Portuária), o que está na dependência de estudos da Secretaria de Fazenda. Mais segurança é fundamental também. No caso da prefeitura, é necessária uma campanha de ordem urbana permanente, voltada para camelôs e população de rua.

Para os empresários que apostaram no Centro, por sua vez, as respostas sobre o interesse dos compradores já são positivas. As vendas do primeiro prédio lançado dentro do Reviver, o Cores do Rio, na Rua Irineu Marinho, vão de vento em popa. Sócio da W3, dona do empreendimento, Flávio Wrobel conta que 90 dos 126 apartamentos já foram vendidos. E as obras estão sendo tocadas em ritmo acelerado. As fundações foram concluídas, e os operários estão iniciando a estrutura do edifício. A entrega está prevista para junho de 2024, mas Wrobel espera, em seis meses, estar com todos os apartamentos vendidos. Lá um studio custa desde R$ 280 mil, um sala e quarto, R$ 300 mil, e um sala e dois quartos, a partir de R$ 400 mil.

— Vamos vender tudo antes de concluir a estrutura. A prova de que a gente gostou do Reviver é que compramos um outro terreno na Avenida Nossa Senhora de Fátima 51/55. Estamos licenciando a construção. Buscamos locais do Centro que tenham vocação residencial, que tenham mercado próximo e, de preferência, estação de metrô.

Na vizinha região portuária, os residenciais também se destacam. Só que com novos prédios e com centenas de apartamentos, a maioria de sala e quarto e dois dormitórios. Um complexo — o Rio Wonder, um condomínio com três prédios, que somam 1.217 unidades — e outros dois edifícios já foram lançados na área. O Pateo Nazareth, na Avenida Cidade de Lima, chega a 814 unidades.

— A reboque do Reviver, o Porto passou a apostar nos residenciais. Morar no que podemos chamar de Grande Centro dá um upgrade grande. Muitos vivem próximos ao trabalho. Sem falar que as pessoas ficam perto do lazer, do Boulervard, de teatros, centros culturais, restaurantes — afirma Saceanu, da Ademi.

Em 2021 e 2022, a prefeitura recebeu oito pedidos de licença para construir edifícios residenciais no Porto, que somam 4.964 unidades habitacionais. Seis delas foram concedidas para erguer 11 blocos — duas são para complexos, com três e quatro prédios.

Em relação ao preço, segundo a Ademi e o Sinduscon-Rio, comprar um imóvel residencial novo é mais caro no Centro do que no Porto. A média do metro quadrado é de R$ 9 mil, no Centro, e R$ 8 mil, no Porto. A razão, explica Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-RJ, está no maior número de serviços instalados.



No caso do Porto, quem comprou um apartamento há um ano teve um ganho. A Ademi e o Sinduscon/Rj estimam que os preços subiram 20%. Já os usados residenciais do Centro, segundo o Secovi-Rio, estão com os preços estáveis para a venda e a locação na série histórica desde janeiro de 2021. De abril a junho deste ano, no entanto, indicam tendência de alta na venda, passando de R$ 7.530 para R$ 7.675 o metro quadrado. Na locação, em junho o preço do metro quadrado foi o mais caro deste ano (R$ 26,91), embora um pouco abaixo da média de janeiro de 2021 (R$ 27,63).

Mas, enquanto o mercado residencial está aquecido, o comercial estagnou.

— Diria que o mercado comercial hoje no Centro e no Porto não existe. Desde a crise de 2017, que abalou o setor de óleo e gás, não temos mais lançamentos comerciais na região — revela Hermolin.

O presidente da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar), Gustavo Guerrante, concorda. Ele espera, no entanto, pelo lançamento do empreendimento previsto para o Moinho Fluminense, que está aguarda a concessão de licença.
— Porém, mesmo sendo um empreendimento comercial, o projeto foi mudado para incorporar uma parte residencial — destaca.

Guerrante garante que o Porto não concorre com o Centro em termos de residenciais. Diferentemente do Centro, onde a grande maioria opta pelo retrofit, na Região Portuária, com grandes terrenos e infraestrutura instalada, a aposta é nos novos empreendimentos.

— Temos mais de duas mil unidades já comercializadas no Porto, e chegaremos a cinco mil no fim do ano — comemora ele. — O primeiro prédio residencial, da Cury, vendeu todas as unidades em uma semana. E a construção está avançada, com andares subindo.

Guerrante também bate na tecla de que, à medida em que os moradores cheguem, os serviços vêm:

— Mas há âncoras que estamos em negociação. Temos tratativas com hospital, clínica, comércio e a área da educação. Lançamos o Porto Maravalley (numa alusão ao Vale do Silício, na Califórnia), num terreno de 10 mil metros quadrados da CCPar. O Impa (Instituto de Matemática Pura e Aplicada) vai ocupar metade do terreno e, pela primeira vez, oferecerá curso de graduação. Já as escolas públicas da região atendem com folga. Esse é um tipo de serviço que vai chegar quando chegarem as pessoas.

Um gordo calendário de eventos é outra frente da CCPar, para ocupar galpões e o Boulevard Olímpico. Estão agendados para setembro o Rio Oil & Gas, o Blockchain (de criptomoedas) e o Olé Musical. Em outubro, será a vez do Rio+30. Para novembro e dezembro, estão previstas atividades da Copa do Mundo na região portuária.

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